En vigueur depuis le 1er janvier 2009, le dispositif de défiscalisation loi Scellier remplace avantageusement les dispositifs précédents de Robien et Borloo. Les avantages fiscaux sont plus intéressants encore lorsque la construction répond aux normes BBC.
Le dispositif loi Scellier et Scellier BBC s'adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs destinés à la location en tant que résidence principale. Plus avantageux fiscalement que les dispositifs précédents (Robien et Borloo), le dispositif Scellier permet d'accéder à une réduction d'impôt et non plus comme précédemment à un abattement sur le revenu. Cette réduction est étalée sur 9 ans minimum (15 ans en Scellier social) et est reportable. Selon la loi, « les logements doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ». Le dispositif Loi Scellier n'est pas cumulable avec un autre dispositif (Robien, Borloo, ZRR, Girardin, Malraux, Monuments historiques, résidences hôtelières).
En pratique, pour être éligible :
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Le logement doit être neuf ou en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ;
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L’investissement doit être réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
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Le plafond maximum par investissement ne peut excéder 300 000 € ;
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Un seul investissement est admis par an en Loi Scellier ;
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Pour prétendre aux réductions d'impôt, le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant 9 ans minimum (jusqu'à 15 ans en Scellier social) à titre de résidence principale ;
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Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret ;
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Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire à la condition qu'il ne soit pas membre du même foyer fiscal. Cette faveur vaut pour les investissements en Loi Scellier classique mais pas pour un investissement en Loi Scellier Social ;
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L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement du logement ;
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L'investissement peut être réalisé à titre personnel ou via des parts de SCI.
Selon les choix opérés et les types de constructions choisis, la réduction d'impôt varie entre 25% et 37%. Les variations d'avantages fiscaux dépendent du type de logement acheté (BBC et non BBC) mais aussi du type de dispositif choisi (Scellier classique ou Scellier social).
Scellier et Scellier BBC : Pour un logement construit aux normes actuelles (RT 2005), c'est la Loi Scellier qui s'applique. La réduction d'impôt s'établit à 25 % pour les investisseurs en 2010, 15 % pour les investisseurs en 2011 et 10 % pour les investisseurs en 2012. Lorsque le logement est construit selon les normes Bâtiment Basse Consommation (BBC), c'est la loi Scellier BBC qui s'applique. La réduction d'impôt s'établit alors à 25% pour les investisseurs en 2010 et 2011 et 20% pour les investisseurs en 2012.
Scellier classique et Scellier social : Le dispositif Loi Scellier est double. En version « classique », le dispositif Scellier engage le propriétaire à un minimum de 9 ans de location à titre de résidence principale. L'avantage fiscal ne peut être prorogé après les 9 ans. Les loyers perçus sont soumis à un plafond fixé par décret mais les ressources des locataires ne sont pas soumises à plafonnement.
En optant pour le Scellier social; le propriétaire peut proroger l'avantage fiscal jusqu'à 15 ans et ainsi faire grimper la réduction d'impôt jusqu'à 37% du prix de revient du bien. En contrepartie de ce « bonus » fiscal, le propriétaire doit se plier à un encadrement social des loyers (conditions de ressources des locataires et plafonds de loyer). La prolongation du Scellier social se fait à raison de 2 fois 3 ans au delà des 9 ans du régime général. Le montant total de réduction d'impôt peut donc atteindre 111 000 € sur 15 ans pour un investissement de 300 000 €.
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